КЛЮЧЕВЫЕ НЮАНСЫ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Юридический аудит коммерческой недвижимости (Due diligence).

Юридический аудит недвижимости является первым и важным шагом при осуществлении любой операции, в том числе и в заключении успешной сделки по аренде. По сути, юридический аудит заключается в проверке документов на объект и наличие законных прав арендодателя на передачу объекта в аренду.

Зачем это нужно, если недвижимость не приобретается, а передается в аренду. Арендаторов коммерческой недвижимости, прежде всего, интересует долгосрочное пребывание в нужном объекте, так как вкладываются большие денежные средства в ремонт, разрабатывается рекламная и маркетинговая кампания, связанная, в том числе, и с узнаваемостью объекта среди клиентов. Поэтому, отсутствие законных прав на передачу помещения в аренду или незаконное приобретение объекта могут повлечь досрочное расторжение договора аренды.

Юридический аудит проводится на основании правоустанавливающих документов и независимой проверки путем получения информации из государственных реестров.

С 1 января 2013 года в результате реформы системы регистрации прав на недвижимость стали доступны каждому ведомости из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра Ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества касательно объекта недвижимого имущества. В этих реестрах можно увидеть информацию о собственнике недвижимости, основание и дату регистрации права собственности, а также наложенные отягощения, ипотеки, аресты и т.д.

Касательно правоустанавливающих документов. Право собственности может возникнуть на основании договора купли-продажи, мены, дарения, покупки имущественных прав, свидетельства о праве собственности, актов, договоров о приватизации, купли-продажи с публичных торгов, решения суда, свидетельства о праве на наследство, учредительного договора и акта приема-передачи при внесении объекта в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, договоры аренды, займа, если предполагается субаренда или субпользование и др. Указанный перечень не исчерпывающий, но, как правило, данные документы чаще всего можно встретить при проверке объектов недвижимости.

Если по сделке купли-продажи, дарению, наследству, как правило, вопросов не возникает, то есть правовые конструкции, которые используются реже и вызывают некоторые сомнения. А потому требуют более тщательной проверки.

Например, часто недвижимость приобретается через внесение объекта в уставный капитал юридического лица. Продавец входит в состав участников предприятия и как свой вклад в уставный капитал передает объект недвижимости. Таким образом, в данной ситуации важно проверить не только сам объект, а уже и состояние дел такого предприятия. Проблема заключается в том, что неплатежеспособное предприятие может быть прекращено путем банкротства, либо его активы могут быть арестованы и реализованы. В данном случае риск заключается в смене собственника. Согласно ст. 770 Гражданского кодекса Украины, в случае смены собственника объекта аренды к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя. При этом договором может быть установлено иное – что договор прекращается при смене собственника. Касательно прекращения договора ясно – непредвиденное расторжение договора создаст арендатору множество проблем, как материальных, так и временных. А если же, в порядке ст. 770 Гражданского кодекса Украины новому собственнику перешли права и обязанности арендодателя, – довольно часто между арендатором и новым собственником возникают конфликты. Новый собственник, хоть и был уведомлен о нахождении арендаторов в приобретаемом помещении, все же начинает пытаться поднимать арендную плату арендатору, или же пытаться расторгнуть договор. Иногда методы новых собственников бывают крайне недобросовестные – отключение электричества, вывоз имущества, смена замков и установление других препятствий использования объекта аренды.

Более того, когда собственником является юридическое лицо, есть дополнительные риски. Так, статьей 777 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что в случае продажи объекта аренды, арендатор имеет преимущественное право на ее приобретение. При этом когда недвижимость является вкладом в уставный капитал – участник общества с легкостью может выйти из общества со своим вкладом, и это не является продажей в понимании статьи 777 Гражданского кодекса Украины и преимущественное право арендатора на приобретение объекта недвижимости невозможно обеспечить.

Также, если арендодателем является юридическое лицо, часто в Реестре вещных прав можно увидеть наложение частного отягощения на объект аренды – ипотека и запрет отчуждения. Это делается с целью защиты от рейдерских захватов, поэтому нужно проверить – кто является ипотекодержателем и является ли он связанным лицом с арендодателем, дабы исключить риск реализации имущества, если отягощение не связано с защитой объекта.

Есть другая ситуация, – если недвижимость приобретается в «новострое», то, как правило, эту сделку оформляют договором купли-продажи имущественных прав. Так как, покупка имущественных прав не является покупкой объекта недвижимости, а по сути – покупкой «права ожидания» на регистрацию права собственности на такой объект в будущем – есть определенные риски. До момента регистрации права собственности на такой объект, недобросовестный застройщик может продать одни и те же имущественные права разным субъектам. То есть так называемые «двойные продажи». К сожалению, приобретение имущественных прав не регистрируются в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, а потому «двойные продажи» просто невозможно выявить до момента возникновения спора. Поэтому категория недвижимости, на которую право собственности возникло таким способом, имеет определенные риски.

Также, необходимо обратить внимание, если арендодатель обладает помещением на основании договора аренды или займа помещения. В таком случае, арендатор будет являться субпользователем, а следственно договор аренды прекратится вместе с основным договором – тем, по которому арендодатель получил помещение в пользование.

При аудите объектов недвижимости необходимо проверить также, не является ли объект недвижимости предметом судебных споров. Данную информацию можно получить, воспользовавшись Единым государственным реестром судебных решений. При этом важно правильно оценить суть спора, так как иногда само его наличие не означает возникновение каких-либо рисков.

Проблемой в получении полной информации об объекте недвижимости является то, что если право собственности на объект приобреталось до 2013 года – о нем не будет информации в Едином государственном реестре вещных прав. Данные категории недвижимости часто являются объектом мошенничества и соответственно предметом судебных споров.

Особенности заключения договоров аренды недвижимости.

Согласно ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, существенными условиями договора аренды являются: объект аренды (состояние и стоимость имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Для договора аренды государственного и коммунального имущества перечень существенных условий дополнительно определено в ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Остальные условия включаются в договор аренды по согласованию сторонами.

Предмет договора. Важный момент при заключении договора аренды – индивидуализация объектов аренды. Во-первых, данное условие является существенным в силу закона – ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины. Также, ст. 760 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что предметом договора аренды может выступать только индивидуально определенная не потребляемая вещь (имущество). Это значит, что в аренду можно передать только то имущество, которое имеет индивидуальные характеристики, в процессе использования сохраняет свой первоначальный вид и может быть возвращено после окончания срока аренды. То есть имущество или имущественные права, которые можно идентифицировать и отличить от других.

Допустив ошибки в предмете договора, а именно касательно реквизитов объекта аренды – есть риск признания договора не заключенным, а в последствие – недействительным. Последствием признания договором недействительным является возврат сторонами друг другу всего приобретенного по такому договору.

К сожалению, частыми ошибками в договорах аренды является – указание адреса объекта, но без информации – какое конкретное помещение, его номер, площадь, не определены границы. Наиболее правильным вариантом является указание в договоре адреса помещения, номер и его дополнительных реквизитов, площади, а также включение в текст договора схемы помещения с очертанием границ пользования. Данные рекомендации помогут защититься в случае возникновения споров. Допустим, арендодатель препятствует в пользовании части объекта аренды – пристройки, кладовой и так далее. Если в договоре не установлены все реквизиты помещения, границы, предъявление требования и претензии к арендодателю не будут эффективными способами защиты. Арендатор не докажет обязанности арендодателя передать в пользование именно эту часть, так как она не обозначена в договоре.

Важным моментом также является описание объекта аренды. Обычно и в договоре не указывается детальное описание имущества, и акт приема-передачи объекта также заключается формально. Просто фиксируется сам факт передачи объекта аренды, а состояние и комплектация предмета не описана. В данном случае собственник рискует не получить компенсацию от недобросовестного арендатора за порчу помещения или имущества, переданного вместе с ним. Один из показательных случаев который был на практике – арендатор заменил пластиковые окна деревянными, практически уничтожил паркетное покрытие в объекте и помимо этого нанес дополнительные повреждения. Собственник не смог доказать в суде состояние объекта аренды, в котором оно было передано в пользование, а следственно и нанесение ущерба. А недобросовестный арендатор не понес наказания.

Для арендатора же риск заключается в том, что при отсутствии описания объекта он не получит от арендодателя компенсации за произведенные улучшения помещения, если такая предполагается договором. Как правило, арендатор, приводя помещение под свои нужды, делает дорогостоящий ремонт. При этом, имея право извлечь после окончания срока действия договора аренды отъемлемые улучшения, а за неотъемлемые – получить компенсацию. Если собственник будет отказываться от выполнения своей обязанности и возникнет спор – арендатор рискует не доказать, что такие улучшения действительно были осуществлены.

Одной из частых ошибок в составлении договора аренды является не указание восстановительной стоимости объекта. Это важно, так как от этой суммы рассчитывается сумма возмещения ущерба. Провести оценку имущества стороны могут самостоятельно или воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

Срок договора. Стороны самостоятельно устанавливают срок действия договора. Если же срок в договоре не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Важно учитывать, что для некоторых договоров аренды недвижимости есть ограничения по сроку – срок действия договора аренды земельного участка не может превышать 50 лет (ст. 19 Закона Украины «Об аренде земли»). А договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды (ч. 2 ст. 774 Гражданского кодекса Украины).

Также, согласно ст. 793 Гражданского кодекса Украины, договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. В связи с этой нормой возникает вопрос – является ли пролонгация договора основанием для нотариального заверения такого договора? Руководствуясь разъяснениями Пленума ВГСУ изложенными в Постановлении от 29 мая 2013 года № 12 (п. 2.9.), можно сделать вывод о том, что если договор заключен меньше, чем на три года, его дальнейшая пролонгация – не подлежит нотариальному удостоверению. И не заверение дополнительного соглашения о пролонгации (на срок меньше, чем три года) не является основанием для признания договора никчемным в связи с несоблюдением формы договора.

Важный момент при заключении договора аренды – если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после окончания срока действия договора, то в соответствии со ст. 764 Гражданского кодекса Украины, договор считается возобновленным на ранее установленный срок, если в течение месяца с момента окончания срока договора от арендодателя не поступят возражения. То есть, важный момент для арендодателя – как правило, собственники недвижимости ориентируются на срок действия договора, забывая или не зная о вышеуказанной норме. Игнорируя этот момент – арендодатели рискуют не вернуть в срок помещение, если они на это рассчитывали. Одной из рекомендаций в данном случае является указание в договоре аренды условия о том, что продолжение использования помещения после окончания срока действия договора – не является его продолжением.

Арендная плата. В договоре аренды необходимо установить порядок, условия и сроки внесения арендной платы: периодичность и сроки ее уплаты; форма* (денежная, натуральная или смешанная); входит ли компенсация за использование коммунальных платежей в размер арендной платы или оплачивается отдельно.

*Следует обратить внимание, что субъекты хозяйствования на упрощенной системе налогообложения не могут использовать никакие формы расчетов, кроме денежной. Расчет ценными бумагами, зачет встречных однородных требований, натуральная форма и др. повлечет за собой автоматический перевод такого субъекта на общую систему налогообложения и оплату налога с полученного дохода в размере 15% (а для юридических лиц третей группы – в размере двойной ставки единого налога).

В договор также можно включить условие об индексации арендной платы (ч. 3 ст. 762 Гражданского кодекса Украины, ч. 1 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины). Индексация, как правило, проводится с привязкой к установленному индексу инфляции.

Следует обратить внимание, что в случае просрочки внесения арендной платы более чем на три месяца (если иное не установлен договором), арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст. 782 Гражданского кодекса Украины). Кроме того, в силу ст. 625 Гражданского кодекса Украины, требовать выплаты задолженности по арендной плате с учетом инфляции за весь период просрочки, а также 3% годовых от просроченной суммы.

Также как правило, договором аренды устанавливается пеня за просрочку выполнения денежного обязательства, которая не может превышать двойную учетную ставку Национального банка Украины (за период, за который начисляется пеня) от суммы долга за каждый день просрочки (Закон Украины «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств). Также, договором можно увеличить размер процентов годовых от просроченной суммы, который предусмотрен ст. 625 Гражданского кодекса Украины.

Следует обратить внимание, на положения ст. 533 Гражданского кодекса Украины, согласно которых расчеты происходят в национальной валюте Украины – гривне. При этом стороны могут установить цену в иностранной валюте, но расчеты должны происходить в гривнах, в сумме, которая определяется по официальному курсу валюты на день платежа. То есть, устанавливать цены или индексацию размера арендной платы с привязкой к иностранной валюте – не запрещено, но установлен специальный порядок расчетов.

Повышение размера арендной платы – достаточно острый вопрос. Цель арендодателя заработать с арендной операции, при этом арендатор желает на максимально большой период сохранить действующую арендную ставку. Споры возникают как на момент подписания договора, так и уже непосредственно в момент очередного повышения. Арендодатели включают перечень случаев, при которых возможно повышение цены за аренду. Как правило, это изменение ставок налогов, смена курса доллара, инфляция, изменение конъюнктуры рынка аренды недвижимости и др. обстоятельства. При этом в большинстве случаев арендодатель не ограничен временными рамками и меняет цену несколько раз в год. Это создает определенные неудобства арендатору, который всячески пытается использовать недостатки формулировок условий договора, чтобы сохранить арендную ставку. В такой ситуации неизбежны споры, конфликты и длительная переписка сторон с целью прийти к единому знаменателю.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо на момент подписания договора установить гарантированное повышение аренды, но при этом определить его четкий порядок. Существует два самых распространённых и оптимальных варианта.

  1. Сразу договориться о ставках аренды на весь период срока действия договора.
  2. Определить периоды в пределах срока действия договора, по истечении которых будет происходить смена арендной платы, процент или сумма на которую повышается ставка и ответственность за отказ от нового размера арендатором.

Включение в текст договора одного из этих вариантов позволит сторонам пройти процесс повышения арендной платы наиболее безболезненно.

Ремонтные работы. Статьей 776 Гражданского кодекса Украины установлено общее правило – что арендатор осуществляет текущий ремонт за свой счет, а арендодатель – капитальный. При этом договором может быть установлено иное. Как правило, арендодатели возлагают на арендатора обязанность по осуществлению обоих видов ремонта. В любом случае, для исключения конфликтных ситуаций необходимо четко прописать порядок, сроки проведения ремонта, за чей счет происходят работы, компенсируются ли какие-то суммы арендатору. Если арендатор планирует осуществлять ремонт для приведения помещения для целей своей хозяйственной деятельности, необходимо при подписании договора определиться с перечнем работ, которые будут проводиться. Например, для размещения аптеки существует ряд требований, которые обязательно учитываются при получении лицензии, в том числе наличие пандуса. Не согласовав данное условие до подписания договора, может возникнуть такая ситуация, что арендодатель против каких-либо пристроек. И на практике часто по этой причине договор расторгается сразу после подписания.

Прекращение договора. Статьи 781-784 Гражданского кодекса Украины предусматривают основные условия прекращения действия договора:

  • договор прекращается в случае смерти физического лица – арендатора;
  • договор прекращается в случае ликвидации юридического лица арендодателя или арендатора;
  • арендодатель может отказаться от договора, если арендатор не вносит плату в течение трех месяцев подряд;
  • по требованию арендодателя, если арендатор пользуется объектом, нарушая договор, или использует его не по целевому назначению;
  • по требованию арендодателя, если арендатор без согласия передал объект в пользование третьему лицу;
  • по требованию арендодателя, если арендатор своим поведением создает угрозу повреждения объекта;
  • по требованию арендодателя, если арендатор не приступил к капитальному ремонту, если эта обязанность возложена на него;
  • по требованию арендатора, если арендодатель передал объект, который не соответствует условиям договора и его назначению;
  • по требованию арендатора, если арендодатель не выполняет обязательство по осуществлению капитального ремонта.

При этом договором могут устанавливаться и другие условия.

При включении в договор условий о его расторжении, арендатор стремится, прежде всего, уменьшить количество возможностей арендодателя расторгнуть договор, оставляя себе право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Арендодатель же, желая свободно распоряжаться имуществом – старается создать наиболее благоприятные условия для освобождения помещения в любой момент.

При заключении договора аренды, стороны часто забывают о преимущественных правах арендатора, установленных ст. 777 Гражданского кодекса Украины – преимущественное право покупки объекта аренды, преимущественное право заключения договора на новый срок. Арендодатель уверен, что по истечении срока действия договора – может свободно распоряжаться своим имуществом, забывая о преимущественных правах арендатора.
Нарушив право арендатора на приобретение помещения – арендодатель может создать проблему себе, своему покупателю и непосредственно арендатору. Нередки обращения арендаторов с иском в суд о переводе прав и обязанностей покупателя на арендатора. В итоге, все три стороны погрязнут в судебных тяжбах, доказывая – кому же принадлежит помещение.

Также, часто собственник помещения не только не уведомляет арендатора о продаже помещения, но и не сообщает покупателю, что в отчуждаемой недвижимости находятся арендаторы. Согласно со ст. 770 Гражданского кодекса Украины, в случае смены собственника – права и обязанности арендодателя переходят новому собственнику. В таком случае, арендодателю не избежать претензий – как от арендатора, так и от покупателя.

Особенности налогообложения при операциях по аренде недвижимости.

Объектом налогообложения при арендных операциях является сумма арендной платы. Особенности налогообложения определяются по субъектному признаку. Если арендодателем является субъект хозяйствования, он оплачивает налоги согласно со ставкой системы налогообложения, на которой он пребывает. Если на общей системе – налог на прибыль в размере 18%. При этом, налог оплачивается не с полученной суммы от арендной операции, а от суммы прибыли (все доходы за отчетный период минус все расходы за отчетный период). Также, оплачивается НДС в размере 20 %, если субъект является плательщиком данного налога.

Субъекты хозяйствования на упрощенной системе оплачивают налог с полученного дохода по своей ставке, в зависимости от группы, на которой находятся (1 гр. – фиксированная ставка (10% от прожиточного минимума), 2 гр. – фиксированная ставка (20% от минимальной заработной платы), 3 гр. – 5 % от дохода или 3% от дохода, если субъект является также плательщиком НДС + 20% НДС, соответственно).

Субъекты хозяйствования – плательщики единого налога должны соблюдать правила нахождения на упрощенной системе. Несоблюдение данных правил приведет к автоматическому переводу субъекта на общую систему налогообложения и оплаты налога с дохода, который получен от деятельности с нарушением правил пребывания на упрощенной системе.

Важные нюансы, которые необходимо знать:

  1. «Упрощенцам» запрещается рассчитываться в не денежной форме (о чем говорилось выше).
  2. У субъектов – плательщиков единого налога в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований должны быть зарегистрированы соответствующие КВЕДы (68.20 – если аренда помещения; 77.33, 77.39 – если аренда рабочего места).
  3. Физическим лицам-предпринимателям – плательщикам единого налога запрещается передавать в аренду помещения, которые превышают по площади 300 м2, а также земельные участки, которые превышают 0,2 га. При этом, есть разъяснение Фискальной службы Украины о том, что передавать часть помещений как физическое лицо-предприниматель, и часть как просто физическое лицо, при этом общая площадь всех этих помещений превышает 300 м2, а для земельных участков – 0,2 га, – является нарушением правил пребывания на упрощенной системе.

Если же арендодателем является физическое лицо – он оплачивает налог на доходы физического лица (НДФЛ) в размере 18% и военный сбор в размере 1,5%. Он должен в конце года подать декларацию о доходах, в которых указать сумму полученных доходов, в том числе и по арендным операциям. При этом, если арендатором является субъект хозяйствования – важно помнить, что арендатор в данном случае является налоговым агентом арендодателя и должен удержать с арендной платы 18% НДФЛ, 1,5% военного сбора и уплатить данную сумму в бюджет.

Договор аренды один из самых сложных видов договоров и требует тщательной проработки для того, чтобы он работал правильно и мог защитить права и интересы каждой из сторон.

Статья подготовлена для электронного аналитического издания «Юрист & Закон»


Консультация юриста

Выберите удобное время и мы вам перезвоним

Заказать звонок
Практические юридические советы для бизнеса!
Нужна консультация юриста?
Оставьте свои контакты и наш специалист обязательно свяжется с Вами!




Нажимая на кнопку вы соглашаетесь на обработку ваших персональных данных