5 ПІДСТУПНИХ ПАСТОК, В ЯКІ МОЖЕ ПОТРАПИТИ ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Найбільша помилка серед власників комерційної нерухомості полягає в їх твердому переконанні про те, що право власності є абсолютним і не може бути обмежене. Так, дійсно і положення Конституції України, і положення Цивільного кодексу України встановлюють гарантію того, що право власності є непорушним, і ніхто не може бути незаконно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Але ці положення не варто сприймати буквально. Звичайно, незаконно обмежити право власності забороняється. Але, незважаючи на це, обставин, при яких власник майна правомірно обмежений у своїх можливостях, – більш ніж достатньо. До них можна віднести, в тому числі, і договір оренди.

ОСНОВНОЮ ПОМИЛКОВОЮ ПОЗИЦІЄЮ ОРЕНДОДАВЦЯ ПРИ УКЛАДЕННІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ МОЖЕ СТАТИ ЙОГО ВПЕВНЕНІСТЬ В ТОМУ, ЩО ВІН МОЖЕ З ЛЕГКІСТЮ РОЗІРВАТИ ДОГОВІР. АДЖЕ ВІН ВЛАСНИК, А ЗНАЧИТЬ, МАЄ ПОВНЕ ПРАВО РОЗПОРЯДЖАТИСЯ СВОЇМ МАЙНОМ.

Але не все так просто! Пропонуємо вам розглянути основні пастки, в які може потрапити орендодавець розриваючи договір оренди.

ПАСТКА № 1. НЕПЕРЕДБАЧЕНА ПРОЛОНГАЦІЯ

СИТУАЦІЯ. Термін оренди майже закінчився. Орендар повідомив, що йому потрібен час для того, щоб підготувати приміщення до повернення. Орендодавець в спокійному очікуванні. Підстав для занепокоєння немає, так як договір закінчується, а пролонгація сторонами не передбачена. Але несподівано для орендодавця, орендар надсилає письмове повідомлення про продовження терміну дії договору. І буде цілком правий, тому що відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору, то, за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

НЕГАТИВНІ НАСЛІДКИ очевидні. По-перше, у орендодавця порушуються плани щодо подальшого розпорядження приміщенням. По-друге, договір продовжує діяти на попередніх умовах, які за час оренди могли стати для орендодавця невигідними.

ЩО РОБИТИ. Кращим варіантом буде включити в текст договору оренди умову про те, що «користування орендарем об’єктом оренди після дати закінчення дії Договору не можна вважати продовженням (пролонгацією) орендних відносин».

Якщо в договорі такої умови немає, єдина порада, – спілкуйтеся з орендарем в письмовому вигляді, щоб всі ваші домовленості були зафіксовані на папері.

ПАСТКА № 2. ПОКУПКА З «СЮРПРИЗОМ»

СИТУАЦІЯ. Власник прийняв рішення продати приміщення, яке раніше було передано в оренду. Договір оренди діє, і орендар не планує від нього відмовлятися достроково.

НЕГАТИВНІ НАСЛІДКИ можуть виникнути у всіх. Розглянемо всі варіанти.

Для продавця (первинного власника). Попит на таке приміщення зменшується. Мало хто захоче купувати нерухомість з «сюрпризом» у вигляді діючого договору оренди. Одна категорія потенційних покупців шукає приміщення для себе, щоб розмістити в ньому свій бізнес, наприклад, офіс або магазин. Інша – купує нерухомість, щоб отримувати прибуток від здачі в оренду на найбільш вигідних умовах. Такий покупець не захоче возитися з «чужими» орендарями, особливо якщо чинний розмір орендної плати не цікавий для нього.

Для покупця (нового власника). Купуючи приміщення з «орендарями», покупець змушений буде прийняти на себе всі права та обов’язки орендодавця за діючим договором оренди. Погодьтеся, перспектива не з приємних – виконувати договір, який не укладав.

ЩО РОБИТИ. Орендодавцю при укладенні договору оренди необхідно відразу передбачати умову про те, що договір припиняється при зміні власника. Покупцеві – детально вивчати не тільки договір купівлі-продажу, але і договір оренди, який діє відносно придбаного приміщення.

ПАСТКА № 3. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО КУПІВЛІ

СИТУАЦІЯ. Згідно з положеннями Цивільного кодексу України, орендар має переважне право на придбання об’єкта оренди, в разі його продажу власником. А тепер уявіть таку ситуацію, що власник при продажі «забув» зробити орендареві пропозицію покупки.

НЕГАТИВНІ НАСЛІДКИ. Тут проблеми можуть виникнути відразу у всіх. Орендар, на підставі того, що його пріоритетне право порушено, звертається до суду. Просить перевести на себе права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу спірного приміщення. Звідси:

  • у орендаря колосальні витрати на судовий розгляд (не завжди виправдані);
  • новий власник ризикує втратити придбане приміщення + витрати на правову допомогу;
  • орендодавець втрачає час на суди, а, згодом, ризикує зазнати фінансових втрат у вигляді компенсації збитків постраждалим сторонам.

ЩО РОБИТИ. При укладанні договору оренди включати положення про те, що орендар не має переважного права купівлі приміщення. А якщо вже в договорі такого застереження немає, необхідно не нехтувати своїм обов’язком. Якщо ж у вас вже є покупець, не варто заздалегідь непокоїтись – не факт, що у орендаря буде фінансова можливість прийняти вашу пропозицію. Тому попередня угода залишиться в силі, а ви себе вбережете від судових розглядів.

ПАСТКА № 4. НЕ СПІЙМАНИЙ, НЕ ЗЛОДІЙ

СИТУАЦІЯ. При поверненні приміщення з оренди у орендодавця виникли претензії щодо стану об’єкта оренди – паркетне покриття пошкоджене, замість залізних дверей і пластикових вікон стоять дерев’яні, сантехніка з дефектами. Орендар, в свою чергу не згоден і заявляє, що об’єкт оренди вже був переданий в такому стані. Сторони звернулися до акту прийому-передачі, але в ньому зазначено лише те, що «приміщення передається в задовільному стані».

НЕГАТИВНІ НАСЛІДКИ. У зв’язку з відсутністю в акті прийому-передачі необхідної інформації, орендодавець позбавляється можливості довести, що орендар допустив погіршення стану приміщення, а тому зобов’язати його компенсувати збитки – практично неможливо. Орендодавець несе збитки.

ЩО РОБИТИ. Ретельно працювати не тільки над умовами самого договору, а й над інформацією, яку ви вказуєте в акті прийому-передачі. Бажано доповнити акт графічними схемами або фотографіями. Зверніть увагу, що такі додатки також необхідно підписувати обома сторонами.

ПАСТКА № 5. УМОВИ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

СИТУАЦІЯ. Власник передав приміщення в оренду. Але, у зв’язку з тим, що дане приміщення становить великий комерційний інтерес для орендарів, до власника звернулося третя особа з пропозицією укласти договір оренди на більш вигідних умовах. Але для цього орендодавцю необхідно розірвати чинний договір оренди, а орендар не погоджується.

НЕГАТИВНІ НАСЛІДКИ. Розбір даної ситуації найбільш актуальний для власників, основною діяльністю яких є здача нерухомості в оренду, оскільки ризики тут не юридичні, а комерційні. Орендодавець втрачає можливість збільшити прибуток від орендних операцій.

ЩО РОБИТИ. Чинним законодавством України передбачено вкрай мало можливостей для дострокового розірвання договору оренди. Здебільшого, до них відносяться порушення договору стороною. Тому на момент укладання угоди необхідно відразу передбачити в договорі підстави для його одностороннього розірвання орендодавцем.

Таким чином, проаналізувавши всі ситуації, важливо відзначити, що превентивні заходи ефективніше екстрених. Тому, як мінімум, ви як орендодавець повинні відразу визначити свої цілі і відобразити їх у договорі. А як максимум – звернутися за допомогою до кваліфікованого фахівця, який допоможе вам не потрапити в невигідну для вас ситуацію.


Консультація юриста

Виберіть зручний час і ми вам передзвонимо

Замовити дзвінок
Практичні юридичні поради для бізнесу
Потрібна консультація юриста?
Залиште свої контакти і наш фахівець обов'язково зв'яжеться з Вами!




Натискаючи на кнопку ви погоджуєтеся на обробку Ваших персональних даних